Mitos inmobiliarios de nuestro tiempo J.M.Naredo

No cabe duda de que uno de los principales problemas ambientales en España es el causado por un excesivo crecimiento urbanístico, fuera de toda mesura. A menudo, las reivindicaciones ecologistas exigiendo racionalidad topan con mitos y lugares comunes muy arraigados, que impiden que sean atendidas sus razones. Precisamente algunos de estos mitos son los que se desenmascaran y desmontan en este artículo. La conclusión apunta a que, a pesar de lo que se diga, en nuestro país hay ‘burbuja inmobiliaria’, empujada por la espiral de compras especulativas y créditos baratos.

La interpretación del panorama inmobiliario español está viciada por la pervivencia de una serie de mitos acordes con el negocio inmobiliario imperante que, a fuerza de repetirse, acabaron arraigando entre la población e influyendo en su comportamiento. Vamos a enumerar estos mitos y a revisar su fundamento.

El primero de ellos viene a decir así: “En España no hay cultura de alquiler: los españoles quieren vivienda en propiedad casi desde el neolítico”. Esta creencia es falsa, ya que en 1950 la situación era justo la contraria: las viviendas ocupadas por sus propietarios suponían solo el 46% del total y eran mucho más minoritarias en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Barcelona solo el 5% de las viviendas estaba ocupado por sus propietarios, en Madrid el 6%, en Sevilla el 10%, en Bilbao el 12%...

La creación franquista de un Ministerio de Vivienda apuntó, entre otras cosas, a promover la vivienda en propiedad como vacuna preventiva frente a la inestabilidad social: con la retórica falangista del momento se decía que para hacer “gente de orden”, para asegurar el conformismo de la población, había que facilitar su acceso a la propiedad de la vivienda y atarla para ello a responsabilidades de pagos importantes.

El éxito de esta política vino a culminar medio siglo después de haberse iniciado y un cuarto de siglo después de muerto Franco. Solamente un continuismo digno de mejor causa, en lo que concierne a esta política, permitió cambiar la cultura del alquiler en favor de la propiedad y otorgar a España el récord europeo en este campo. Es evidente que si la situación se forzó en un sentido también podría reorientarse en sentido contrario. ¿Habrá resucitado el Ministerio de Vivienda para invertir la situación en este campo? ¿Podrá movilizar en favor del alquiler a ese tercio de viviendas secundarias y desocupadas la nueva Agencia creada para ello?

El segundo nos dice “Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y conviértase en propietario”. Este es un buen eslogan publicitario para promover la venta de viviendas, pero esconde la verdadera disyuntiva a la que se enfrenta quien quiere habitar una vivienda pero carece del patrimonio necesario para comprarla. La decisión oscila entre pagar una renta al propietario de una vivienda en concepto de alquiler, o pagar una renta a una entidad financiera para que le preste dinero para comprarla. En ninguno de los dos casos se tira el dinero, sino que se paga por un servicio.

El engaño también procede de ignorar que el titular no es propietario pleno de la vivienda hipotecada, ya que en caso de impago el prestamista pasaría a ser el propietario, desahuciando al titular de la misma. Sólo si el comprador paga religiosamente los intereses del crédito y devuelve el principal, acabará adquiriendo al fin la propiedad –libre de cargas– del inmueble. Y con los plazos tan dilatados que hoy se establecen para posibilitar los pagos, esto podría ocurrir dentro de treinta o cuarenta años, beneficiando con la plena propiedad del piso, más que al adulto que empezó a pagarlo, a los posibles herederos y al prestamista, que habría cobrado en forma de intereses cantidades que probablemente superen el importe mismo del piso.

Son las previsiones de evolución del tipo de interés y del precio y el alquiler de la vivienda las que determinan si saldrán mejor parados los que alquilan o los que compran, además de las desgravaciones o apoyos que la fiscalidad otorgue en uno u otro sentido. Con previsiones de tipos de interés al alza y de precios de la vivienda a la baja, el alquiler sería más recomendable que la compra y viceversa. De ahí que el afán de comprar venga avalado por el siguiente mito a comentar.

Tercero: “Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarán”. La experiencia indica, por el contrario, que los precios bajaron en el pasado y, con mayor razón, podrán hacerlo en el futuro. Sin ir más lejos, el índice general de precios de la vivienda, elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento, registró caídas para la media nacional cuando la anterior burbuja inmobiliaria, que se desinfló tras los festejos de 1992. En efecto, este índice cayó para la vivienda nueva durante 1992 y 1993 y para la vivienda usada durante 1992. Y hay que advertir que en el caso de la vivienda usada este índice tiene aversión a la baja, pues no se apoya en verdaderos precios de mercado sino de tasación que, al igual que los precios de los anuncios, acusan una inercia importante: cuando decae un período de auge aumenta el período de venta y los más necesitados de liquidez acaban vendiendo por debajo de los precios inicialmente demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones.

En período de declive los precios de mercado tienden a caer más que los de tasación, tal y como confirma la experiencia del ciclo anterior, en el que los precios de las nuevas promociones –más acordes con los precios de mercado– cayeron mucho más que los de tasación de la vivienda usada. En cualquier caso el declive anterior fue corto, al igual que la memoria que se tiene de él. El hecho de que no tengamos experiencias de caídas estrepitosas y prolongadas de los precios de la vivienda, como las ocurridas en otros países, permite mantener impunemente el mito de la irreversibilidad a la baja de los precios de la vivienda, pese a que los espectaculares niveles alcanzados hacen mucho más previsibles que nunca correcciones a la baja. Sobre todo cuando las promociones nuevas están inundando el mercado, que ya cuenta con un importante stock de viviendas en venta.

Cuarto: “Hay que forzar la construcción de vivienda nueva para cubrir el déficit existente”. Cuando España encabeza a la Unión Europea en número de viviendas por cada mil habitantes no cabe seguir hablando de déficit de viviendas. Sin embargo España ocupa un lugar bastante modesto en número de viviendas principales por mil habitantes. La espectacular disociación que separa la dotación de viviendas totales y de viviendas principales se explica porque España también es líder europeo en viviendas secundarias y desocupadas por mil habitantes. Pues en el último boom inmobiliario han comprado y acumulado viviendas –como inversión más o menos compartida con el uso– quienes podían pagarlas, no quienes más las necesitaban para vivir en ellas. De ahí que la masiva construcción de los últimos años haya sobredimensionado el stock de viviendas sin que con ello se haya satisfecho la falta viviendas de la población más necesitada, habida cuenta el desplome de la vivienda social.

Quinto: “Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografía interna” o, también, “la demanda de viviendas se mantiene fuerte por la entrada de emigrantes”. En los últimos años el número de viviendas construidas alcanzó máximos históricos a la vez que la baja natalidad, que se viene observando desde hace treinta años, acentuó el envejecimiento de la población y redujo a mínimos históricos el crecimiento natural de la misma. Así, cuando el estancamiento y la previsible disminución de la demografía interna no reclaman para el uso las enormes cantidades de vivienda nueva que se están construyendo, se recurre a la justificación de los inmigrantes, confundiendo dos cosas bien distintas: necesidades de alojamiento y demanda solvente de vivienda.

Todo ello con tal de no reconocer que lo que mueve tan desmedidos afanes constructivos no es ningún empeño de satisfacer necesidades de alojamiento, sino el pingüe negocio de las plusvalías derivadas de las recalificaciones de suelo, siendo la construcción el medio colaborador necesario para posibilitar la transformación de los terrenos rústicos en suelo edificado, añadiendo como poco tres ceros a su valor.

Con todo, hay que matizar que, por contraposición a los inmigrantes-trabajadores, están los inmigrantes-inversores (turistas o jubilados) que sí han inflado sensiblemente la demanda de viviendas de uso más o menos estacional en los territorios insulares y del litoral mediterráneo.

Sexto: “No hay burbuja inmobiliaria: la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda”. Esta idea queda sin respaldo cuando se observa que la expansión del suelo urbanizable ha venido superando ampliamente las necesidades de edificación. El precio del suelo urbanizable se calcula como saldo tras descontar del precio de venta (de los metros cuadrados construidos que admite) todos los gastos de promoción y construcción. El precio así obtenido sirve para estimar el valor del stock total de suelo urbanizable, que sólo en escasa medida se moviliza y construye. Vemos, por tanto, que el precio de ese producto final que es la vivienda atribuye valor al precio del suelo y no sólo al revés. De hecho ambos precios se ligan de forma indisoluble, ya que el precio de los solares que puede comprar un promotor se estima como saldo de la manera indicada y pesa inevitablemente sobre el coste de la vivienda.

La sobredimensión del suelo que se recalifica anualmente como urbanizable denota que este suelo se valora más por las expectativas que ofrece que como materia prima para construir ya mismo los muchos millones de viviendas o locales que cabrían en él y que sobrepasarían ampliamente las exigencias de uso y la demanda solvente. Y es que el suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni tampoco un salario. Ni la vivienda es un producto como los tomates u otros bienes de consumo. Ambos son bienes raíces que la gente valora y atesora por sí mismos.

La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial del suelo (y de la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercancía-flujo se tratara. En el caso de mercancías que son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de producción y consumo. Pero no ocurre lo mismo cuando se trata de stocks que no son producidos para ser vendidos y consumidos –como el suelo, el dinero, las acciones… o las obras de arte– sino que se atesoran por sí mismos como inversión. En este caso su valor de mercado responde sólo a la pequeña fracción de dichos stocks que cambia de mano y se revela poco sensible al coste y a la producción del bien patrimonial en cuestión, dependiendo sobre todo de consideraciones y expectativas ajenas a éstos y de su comparación con el tipo de interés, que marca la retribución alternativa del dinero.

De ahí que sus precios se hayan visto impulsados al alza cuando la caída conjunta de la bolsa y el tipo de interés desincentivó las alternativas de inversión, induciendo a la gente a adquirir y conservar la propiedad de un amplio stock de suelo urbanizable y de viviendas como inversión más o menos encubierta. Y la mayor demanda de terrenos y viviendas acarreó subidas de precios que atrajeron nuevas oleadas de compras y nuevas perspectivas de revalorización, originando esa espiral de revalorización y compra especulativa (apalancada con créditos) que suele llamarse burbuja inmobiliaria. Como hemos indicado, la mitología al uso se empeña en decir, en contra de toda evidencia, que “no hay burbuja inmobiliaria”, sino subidas normales de precios derivadas de la escasez de suelo.

* José Manuel Naredo, economista y estadístico, Premio Nacional de Medio Ambiente 2000

servido por traduccionez 1 comentario compártelo favorito

Algunas reflexiones sobre la vivienda --Espai Marx

Nando Zamorano

Preámbulo.

El presente artículo tiene por objeto lanzar algunas reflexiones en torno al llamado problema de la vivienda y si es posible abrir el debate sobre este y otros temas. En un momento que se palpa la debacle en el seno de la izquierda en Catalunya, con un sentimiento generalizado de vacío, de tierra arrasada, de falta de propuestas y alternativas propias ajenas a un capitalismo de última generación que pretende perpetuarse muchos años.

Se trata de un artículo abierto y en buena parte inacabado. Lejos de pretender dar lecciones a nadie sobre este problema, entiendo que no es bueno que el debate se reduzca a resolver el tema en unas jornadas o conferencia, escuchar las ponencias de varios "especialistas" y adaptar luego nuestra práctica política a sus conclusiones. Hemos de participar "todos" en el debate no solamente de manera formal, cada uno aportando desde su visión, su posición. La manera de hacer las cosas es importante, tanto como los resultados, alejándonos de la ola de posibilísmo que nos envuelve. Solo así podremos generar experiencias que construir eso de la sociedad civil alternativa.

Esta propuesta va en la línea de estudiar y trabajar todos aquellos temas que forman la espina dorsal de la vida cotidiana de las personas, que les preocupan, les afectan y les condicionan. Plantear propuestas globales y en lo concreto, sin que finalmente quedarse en el mero análisis sociológico. Hay que poner en práctica nuestras propias iniciativas que sirvan primero de prueba para después convertirlas en verdaderos reflejos de la alternativa de sociedad que pretendemos alcanzar. Si queremos salir del túnel y de la vía muerta en que nos encontramos, se tendrá que dejar de lado este politicismo convulsivo y desacerbado que nos ha conducido hasta aquí.

La vivienda en un derecho no un privilegio, esta ha sido una consigna largamente repetida durante años por la izquierda. Pero cuando se ha tratado de analizar el origen del problema, entender los mecanismos que rigen la industria inmobiliaria y sobre todo cuando hay que aportar alternativas al llamado "problema de la vivienda", nos hemos limitado a ofrecer análisis superficiales, declaraciones de buena voluntad similares a las de los documentos de principios de cualquier ONG y finalmente cuando se acercan períodos electorales, hemos elaborado unos programas "de oído", donde reclamábamos vivienda pública y digna para todos. Esperando que una vez ganadas las elecciones y alcanzado un hipotético poder político todo era que las administraciones se encargaran de solucionar este problema, dejando su solución en manos de los profesionales de la política. Nada o poco, muy poco de crear sociedad alternativa, de lanzar experiencias asociativas que ayudaran a solucionar este y otros problemas fundamentales.

1.- Un acercamiento al problema de la vivienda.

Históricamente, los ciudadanos se han buscado unos a otros para la resolución de sus problemas, agrupándose para tratar de dar soluciones comunes a los problemas comunes. Así se crearon sindicatos y agrupaciones obreras para defender los derechos de l@s trabajador@s, la falta de infraestructuras básicas y las malas condiciones en que se encontraban los barrios potenciaron la crearon y el fortalecimiento de asociaciones de vecinos principalmente durante la década de los 70, surgen asociaciones de mujeres en lucha contra el patriarcado, se crean colectivos de solidaridad con algunos pueblos en lucha y hasta surgen asociaciones de parados. Un problema común a muchos como la falta de algo tan básico como vivienda, no ha llevado consigo la formación de agrupaciones de ciudadanos con el mismo problema para tratar de buscar soluciones comunes. Se vive de forma individual, experiencias reivindicativas o de cooperativas son muy escasas y agrupan solo a una pequeña parte de los afectados.

En la actualidad se pueden destacar tres colectivos afectados de una forma más acuciante por la falta de vivienda en nuestro país:

- Un primer colectivo formado por todas aquellas personas que no disponen de una vivienda propia. En este se encuentran los jóvenes que no pueden emanciparse y viven dentro del núcleo familiar. En los últimos veinte años la edad de emancipación ha ido creciendo paulatinamente, sobre todo en aquellos períodos en que el precio de la vivienda era mas alto. Por este uno de los colectivos más importantes se dedica un apartado específico mas adelante.

- Junto a los jóvenes otros colectivos como los inmigrantes, los nuevos núcleos familiares monoparentales formados por hombres y sobre todo mujeres solas normalmente con hijos y un colectivo mucho más heterogéneo en que se incluyen todas aquellas personas que son desahuciadas de sus viviendas por no poder hacerse cargo del pago mensual del alquiler. “... cada día se desahucian de media unas veinte viviendas en Barcelona y su entorno. Por tanto, al año, más de 3.000 familias deben dejar sus viviendas” 1.

- Los “sin techo” que se vemos deambular cada día por nuestras ciudades cargados con todos sus enseres y que forman las principales bolsas de lo que se viene denominando cuarto mundo. Son personas que poco a poco se han ido abandonando. Han perdido la confianza en ellos mismos y en los demás, no siendo capaces ya de realizar ningún esfuerzo para salir de esta situación. “... en Barcelona y su área metropolitana hay más de medio millón de pobres. Se considera pobre a quien tiene unos ingresos inferiores a 45.000.- pesetas.”1. Forman parte del llamado cuarto mundo del que tan poco nos hemos preocupado.

- Un segundo colectivo que dispone de vivienda propia, pero que esta no se encuentra en buen estado. Formado principalmente de ancianos que viven en los barrios más deteriorados de nuestras ciudades, son en su mayoría edificaciones de más de 50 años que se encuentran en condiciones muy precarias, a quienes la falta de recursos económicos no permite la rehabilitación y el acondicionamiento de sus viviendas. En su mayoría viviendas de alquiler, el alto precio que ha alcanzado el suelo los hace aún más vulnerables, ya que son acosados por los propietarios de los edificios que intentan sacarlos de sus viviendas y así poder vender estos a las inmobiliarias.

- Un tercer colectivo que vive en régimen de alquiler con dificultades para pagar a final de mes. Son los afectados por la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, que acaba con la congelación de los arrendamientos que suben cada año en función del IPC. Este colectivo se dividiría a su vez en dos, uno de personas que hoy no pueden pagar el alquiler y son desahuciados y otro que aunque actualmente puede pagar el alquiler se encontrará con dificultades para pagarlo en los próximos años. Seria el caso de aquellas parejas de ancianos que cobraban su pensión y en los que el fallecimiento de uno de ellos los coloca en una posición muy difícil al dividirse su renta a la mitad. Junto a estos, otros núcleos familiares que no pueden incrementar sus ingresos y que ven como el alquiler mensual les sube cada año hasta que se hace imposible su pago y pueden acabar siendo desahuciados.

2.- El mercado de la vivienda.

En el momento de realizar el presente documento, la promoción inmobiliaria vive momentos de euforia. Pasear por cualquier población del área metropolitana de Barcelona es divisar una gran cantidad de grúas por todas partes, unas aisladas entre edificios existentes como apéndices que de repente parece que le han salido a la ciudad, otras formando pequeñas agrupaciones y hasta nos encontramos con verdaderos bosques de grúas pertenecientes a alguna de las grandes promociones inmobiliarias que se llevan a cabo en estos días.

No es un fenómeno centrado exclusivamente en las poblaciones que forman la connurbación de la Gran Barcelona, si recorremos las provincias de Girona o Tarragona nos sorprenderemos de la gran cantidad de edificaciones en construcción y nos daremos cuenta de que la gran euforia constructiva se extiende a lo largo y ancho de todo el país.

En el año 1999 se iniciaron en Catalunya cerca de 75.000 viviendas, mientras que en el estado español se llegó a las 467.000. Se trata de cifras muy altas que no se alcanzaban desde el año 75, una vez pasada la crisis del petróleo, en plena etapa desarrollista. Ni Alemania, que prácticamente dobla en número de viviendas a España, superó este volumen de producción. Sin embargo a pesar de las grandes cifras, solo un 7,9% del total de las viviendas construidas son viviendas protegidas, las denominadas VPO (Viviendas de Protección Oficial,), cuyo precio de venta máximo está regulado por el estado y que deberían de servir para asegurar el acceso a una vivienda para una mayoría de ciudadanos y ciudadanas.

A pesar de las cifras actuales de producción, cuando el sector ha estado viviendo lo que se denomina un momento "dulce" los últimos años, con una demanda de compradores que parecía inagotable, los precios de las viviendas han seguido subiendo. Tratar de explicar la actual situación del sector y caer en simplismos seria un error en el que no debemos de caer, solo un análisis riguroso nos permitirá entender que está ocurriendo y por que. Varios son los factores, la suma de los cuales ha llevado a que se den las actuales cifras de construcción y el precio alcanzado por las viviendas:

Una demanda de viviendas que se arrastra desde los años 80.

En los años 80 los jóvenes siguieron viviendo en casa de los padres a causa de la dificultad para acceder a una vivienda asequible, si en el año 81 la edad de emancipación era de 26 años, en el año 91 la edad de emancipación, es decir la edad a la que los jóvenes abandonan el núcleo familiar adquiere una vivienda y se independizan de sus padres subió hasta los 29 años. Estos datos se pueden apreciar en el cuadro siguiente, que muestra la evolución de la edad de emancipación de los jóvenes en el estado español al relacionarla con la edad del primer matrimonio.

Durante la década de los 80, debido al alto coste que tenía la adquisición de una vivienda por un lado, a la falta de viviendas de alquiler asequibles y a otros factores como las altas cifras de paro y la precariedad laboral, se fue formando una gran bolsa de jóvenes demandantes de vivienda. Muchos continuaron en esta situación hasta finales de los noventa, a la espera de que el precio de estas se situara dentro de unos márgenes, que les hiciera posible el acceso a las mismas.

Bajada generalizada de los tipos de interés.

El tipo de interés de los prestamos hipotecarios tiene una importancia fundamental a la hora de explicar las tendencias de compra de viviendas. Al ser muy alto el precio de la vivienda, la practica totalidad de los que se plantean su compra deben de ayudarse de un préstamo hipotecario. El coste de una vivienda se puede dividir a su vez en dos, por una parte la entrada que se ha de pagar a la firma del contrato de compra - venta y que representa alrededor del 20% del total y una segunda parte de hasta el 80% del total que se acaba reduciendo la posibilidad o no de la compra, a poder pagar la cuota mensual del préstamo.

Analizando la evolución de los tipos de interés de los últimos quince años, se puede comprobar la influencia que estos tienen en el acceso a una vivienda. El año 1991, en pleno período de crisis económica, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios estaban al 16,66%, si el precio medio de una vivienda de nueva construcción en el área metropolitana de Barcelona era de unos 17,3 millones de pesetas, esto suponía que se tenia que pagar una cuota mensual de unas 210.00 pesetas. En el año 1999, en la cresta de la ola del ciclo económico, el tipo de interés bajó hasta el 4,75%, el precio medio de la vivienda había subido hasta llegarse a una media de unos 18,5 millones de pesetas, lo que supone una cuota mensual de unas 95.641 pesetas.

La simple comparación de ambas cifras que sin duda representa un descenso considerable del coste de amortización de la vivienda respecto a años anteriores, descenso fundamental cuando se trata de un bien tan caro para la inmensa mayoría.

Fuente: Banco de España

Descenso de las cifras de paro y sensación de bonanza económica.

Estos factores, a pesar de su aparente subjetividad, tienen una gran importancia a la hora de marcar tendencias, como podría ser el lanzarse a la compra de una vivienda.

En los períodos cíclicos de bonanza-crisis-bonanza del capitalismo, el factor subjetivo adquiere una gran importancia. Tienen un efecto similar al que produce el aire al entrar en un motor de gasolina de un automóvil, por si solo no produce la combustión, pero su entrada hace que se incremente de una forma importante el proceso. El descenso de las cifras de paro, aunque este no suponga una disminución de la precariedad en el empleo, ha relanzado positivamente al sector, ya que esta "sensación generalizada" hace que muchas personas se lancen a la compra de una vivienda sin pensar en el coste final de esta, como llevadas de manera convulsiva por una especie de fiebre del oro generalizada.

Las fluctuaciones cíclicas del sector.

Se trata de una tendencia histórica del sector de la construcción, a moverse en constantes oscilaciones con subidas y bajadas muy fuertes en forma de ciclos económicos. En estos ciclos económicos los períodos de bonanza o expansión duran aproximadamente unos cuatro años. Acaban agotándose, porque el constante aumento de los precios de las viviendas acaba con la capacidad de compra de los posibles compradores que ya no pueden llegar a los precios en los que se sitúa la vivienda. La crisis posterior acostumbra a prolongarse unos seis años hasta que el mercado se recupera, y después, vuelta a empezar.

Este ciclo perverso de la construcción se acostumbra a cumplir casi matemáticamente, es un ejemplo de la desregulación del sector y del componente especulativo de muchas de las inversiones en este sector en momentos de expansión económica.

Falta de voluntad de las administraciones para solucionar el problema de la vivienda.

Las viviendas de protección oficial tendrían que jugar un papel de mecanismo regulador y control de los precios del mercado de la vivienda, la caída en picado de las cifras de construcción de esta tipología de viviendas en los últimos años pone de relieve el verdadero papel que las administraciones conceden a estas.“ Las actuales políticas de vivienda no pueden ser consideradas como una vía para la solución de las necesidades sociales, sino como un instrumento dinamizador del mercado, al servicio de los promotores, en fases recesivas.”2

En períodos de expansión económica como en el que parece que todavía nos encontramos, los promotores privados han construido y vendido viviendas libres, mientras que la construcción de viviendas protegidas ha quedado en manos de las pocas promotoras públicas y de algunas cooperativas de viviendas. Los años de recesión económica o a la baja, los gobiernos abren un poco el grifo de las ayudas públicas a la vivienda social con el objetivo de reactivar el mercado y para conseguir que las promotoras privadas se vuelvan a interesar por la vivienda protegida, asegurando un volumen de trabajo a las constructoras. Conviene recordar la importancia histórica del sector de la construcción en el total de la economía de nuestro país y el papel que juegan los grandes grupos constructores ligados a las principales entidades bancarias en esta.

3.- Acceso de los jóvenes a la vivienda.

Los jóvenes son uno de los colectivos con mayor dificultad para acceder a una vivienda digna. El alto coste de la vivienda y sus propias características como grupo social, con una incorporación al mercado de trabajo marcada por la precariedad y unas altas cifras de paro crean en estos incerteza ante el futuro a corto y medio plazo, por lo que la emancipación del domicilio materno necesita de la independencia económica. Junto a otros grupos sociales en continuo aumento en los últimos años, como los ancianos que viven solos, los inmigrantes o las familias monoparentales, forman el grueso de las personas con más problemas para acceder a una vivienda digna.

La ciudad de Barcelona adquirió el pasado año 1999 el triste récord convertirse en la ciudad más cara para adquirir una vivienda nueva del estado español, con un precio de 297.000 pesetas el metro cuadrado de media, por encima de capitales como Donosti o Madrid. Para hacernos una idea de lo que estas cifras significan, una vivienda de unos 80 metros cuadrados costaba a finales del 99 unos 24 millones de pesetas. El futuro no es nada halagüeño, ya que la previsión es que este año los precios de las viviendas sigan subiendo hasta alcanzar cifras en torno al 5% en Barcelona ciudad.

En Barcelona se está produciendo una expulsión, principalmente de los jóvenes, por falta de viviendas a un precio asequible. Los altos precios y la falta de recursos los están obligando a trasladarse a otras poblaciones del área metropolitana, que forman las primeras coronas de la connurbación de la Gran Barcelona, donde el precio de estas es un poco más asequible están absorbiendo a la mayor parte de esta población.

Algunas poblaciones del área metropolitana, que forman las primeras coronas o anillos de la connurbación de la Gran Barcelona, están absorbiendo a esta población expulsada. Ciudades como Mollet, Sant Feliu, Esplugues, Viladecans, Gavá, Sant Boi, Terrassa, Cerdanyola o Ripollet han sufrido un importante aumento de población en los últimos años. Según fuentes de la Dirección General d’Aquitectura i Habitatge de la Generalitat, en el año 2000, poblaciones como Badalona o Mataró han tenido un incremento de población superior al 25%, y municipios como Cerdanyola, l’Hospitalet, Vilafranca o Vilanova, lo han hecho alrededor de un 20%. Este incremento de demanda ha contribuido a que los precios de venta de viviendas en estas poblaciones fueran subiendo de forma proporcional a la misma.

Durante 1999, en poblaciones como Castelldefels el precio de la vivienda de nueva construcción se ha incrementado un 20%; en Cedanyola y Sant Boi, un 16% y en Badalona, un 11%. Las alzas son también importantes en ciudades como Mataró, con un 20%; Terrassa, con un 18% y Sabadell y Granollers, con un 19%. Los próximos años son inciertos para todos aquellos jóvenes que aspiren a conseguir una vivienda digna y es posible que se repitan los efectos de los años 80.

4.- La vivienda de alquiler.

La vivienda de alquiler ha sido uno de los grandes caballos de batalla, que la izquierda ha mantenido a la hora de defender sus propuestas en la lucha por el derecho a una vivienda digna, al menos sobre el papel.

El parque de viviendas de alquiler en el conjunto del estado se encuentra en la cola si lo comparamos con otros países europeos. El siguiente cuadro refleja los índices de vivienda de alquiler respecto del total de vivienda en algunos países europeos hace 5 años. En este tiempo algunos de estos países han perdido parte de su parque de viviendas de alquiler, el estado español también.

En muchas ocasiones se ha lanzado el debate sobre la necesidad de viviendas de alquiler como alternativa a la vivienda de compra, sobre todo para los jóvenes. No tardan en surgir las voces que afirman en los países del sur de Europa, existe una tendencia cultural a la adquisición de la vivienda, por lo que no tiene sentido construir viviendas de alquiler, como es norma habitual en otros países del norte donde el alquiler es la forma más usual de acceder a una vivienda para la mayoría.

Como diría aquel ministro de propaganda nazi Goebels, las mentiras o las medias verdades a base de repetirse durante mucho tiempo, llegan a ser asumidas colectivamente como verdades irrefutables. Tanto ha sido así que parece que en lugar de entrar en el debate y tratar de desmontarla, nos hemos llegado a creer esta explicación. La falta de construcción de viviendas de alquiler en la mayoría de los municipios donde la izquierda ha tenido y tiene alcaldías en estos últimos años me inclina a pensar esto último. Pero la realidad es tozuda, y cuando el ayuntamiento de Barcelona decide realizar 400 viviendas de alquiler para jóvenes a precios asequibles, se encuentra sobrepasado con el gran número de peticiones unas 2600, que rompiendo esta tendencia "cultural" solicitan poder acceder a una de ellas. Mientras que en algunos países europeos la media de viviendas de alquiler está alrededor del 60% del total del parque de viviendas existentes, en Catalunya actualmente estamos alrededor de un 15%, cifras que nos tendrían que hacer pensar y mucho.

Si analizamos los datos estadísticos que relacionan el parque de viviendas existentes en Catalunya, con los porcentajes de viviendas de alquiler y de propiedad en los últimos 40 años, podremos entender el porque de las cifras actuales. En 1950 existían en Catalunya un total de 752.390 viviendas, de las cuales 559.026, es decir el 74,3%, eran de alquiler y el resto, un 25,7%, de propiedad. Había un parque de viviendas de alquiler muy importante que venia en buena parte de los tiempos de la República. Es a partir de los años 60 y sobre todo entre los 70 y los 80 que esta tendencia cambia de manera notable.

Con la inmigración los problemas de falta de vivienda se acentuaron mucho y el franquismo puso en marcha la creación de un gran número de polígonos de viviendas, sobre todo en Barcelona y los municipios de su área metropolitana. Durante esos años, y los que los siguieron hasta hoy, apenas se construyeron viviendas en régimen de alquiler por lo que las cifras se fueron invirtiendo hasta llegar a las cifras de 1991, con un parque de viviendas ocupadas de 2.356.288 viviendas de las cuales son de alquiler solo 487.280, (menos de las que habían en 1950), lo que demuestra que en esos 40 años nada se ha hecho desde las administraciones por promover y potenciar la vivienda de alquiler.

5.-Buscando alternativas.

Las alternativas al problema de la vivienda no vienen solas, por muy bien que estudiemos el problema, y por muy acertadas que acaben siendo nuestras conclusiones, de poco servirán si no somos capaces de ponerlas en práctica articulando alternativas que puedan ser contrastables con otras y a su vez con la base teórica de las que surgen y con la que se debe retroalimentar.

Cuando la izquierda trata este tema en sus documentos políticos, a menudo cae en el error de reducir su solución a reclama que las administraciones construyan viviendas sociales a precios asequibles. En primer lugar porque las administraciones, como señalaba anteriormente, no han tenido ni tienen como prioridad la resolución de los problemas de falta de vivienda. Desde los años del desarrollismo franquista, las políticas de viviendas no se han hecho en función de las necesidades sociales, sino siguiendo los intereses de los grandes grupos constructores e inmobiliarios. Con esto no estoy argumentando que hay que olvidarse de reclamar a las administraciones públicas solución a la falta de vivienda. Estas deberían jugar un papel central en la resolución promoción de viviendas sociales, sobre todo de alquiler y para los colectivos más desfavorecidos. No se debe esperar a conseguir un supuesto poder político para cambiar los objetivos y las prioridades en materia de vivienda, hay que presionar a los poderes públicos que intervienen hasta lograr cambiar sus políticas viviendas. Esta presión ha de llevarse a cabo desde una sociedad civil organizada en forma de entidades que luchen por este y otros derechos de los ciudadanos.

A este respecto se está dando un fenómeno interesante en los últimos años en nuestro país, se trata de Plataforma Per al Dret a un Habitatge Digne, que formada por entidades como Justicia i Pau, la Federació d’Associacions de Veïns de Barcelona, CONC y otros, trabaja con el objetivo de concienciar y presionar a las administraciones públicas para que estas se involucren firmemente en la potenciación de políticas de vivienda pública. En el tiempo que lleva funcionando la plataforma ha servido como un elemento de presión y de denuncia hacia los poderes públicos, que se han visto forzados a realizar alguna pequeña concesión.

Aunque interesante, la experiencia parte con algunos problemas de principios que le condicionan tanto la efectividad como el futuro de la misma. En primer lugar el grado mas que dudoso de implicación de algunas de las entidades que la componen y su dependencia política y/o económica de las administraciones, esta relación de subsidiareidad las coloca en una posición de extrema debilidad a la hora de poner en práctica formas de presión con la suficiente intensidad y tenacidad necesarias. El carácter “temporal”, característica de este tipo de plataformas, le genera otra contradicción. Representantes de una serie de asociaciones o entidades se unen para conseguir un objetivo concreto, a medida que pasa el tiempo, si como decía Lenin en su Que hacer; no se consiguen éxitos cada día, las fuerzas de debilitan y si los objetivos y las estrategias a corto y medio plazo no son claras, las entidades acaban olvidándose incluso de su participación en las plataformas quedando en manos de la voluntad de las personas que las representan.

Se hace necesario un movimiento de base que desde los barrios y las poblaciones afectadas aune a todas aquellas personas afectadas, con el objetivo de arrancar de las administraciones las medidas necesarias para resolver la falta de viviendas dignas. La situación en que se encuentran actualmente los movimientos sociales en Cataluya no es la mas optimista para creer que este pueda desarrollarse con la suficiente fuerza y convicción en los próximos tiempos.

Los ayuntamientos que son los que nos quedan más cerca, salvo en contadas excepciones, no se han diseñado verdaderos programas de construcción de viviendas sociales, que partiendo de un estudio previo de necesidades sirvieran para programar el suelo necesario, evitando que este quedara en manos de los promotores privados o especuladores. El desarrollo de la política de suelo ha sido con el único objetivo de aumentar las arcas municipales, en parte para pagar las numerosas deudas que arrastran la mayoría de los municipios.

Una de las alternativas real al problema están siendo las cooperativas de viviendas, aunque aun son un granito de arena en la inmensidad del desierto, ya que sus cifras representan solamente el 2% del total de viviendas construidas. Su poca incidencia en comparación con el total no les ha permitido hacer una función reguladora en el alza continuada de precios del mercado como pretendían en un principio. Otro de los problemas con los que se encuentran la mayoría de estas es que a pesar de su existencia, los actuales precios de la vivienda son tan altos que hacen que mucha gente no puede acceder a una vivienda promovida por una cooperativa y se queda fuera por falta de medios engordando las cifras de la llamada por los algunos sociólogos "demanda insolvente".

Al apostar decididamente por experiencias cooperativas y de economía social hay que ser conscientes de las importantes contradicciones que estas generan, cuando se desarrollan desde una perspectiva de izquierda transformadora y no posibilista dentro de una realidad económica capitalista. “La relación entre mercado y autogestión es explosiva. La empresa autogestionaria es autogestionaria pero debe ser empresa y esto último es la condición material de su existencia. La necesidad de ser empresa en una economía de mercado conlleva a su vez la necesidad de implementar una organización que garantice su rentabilidad y supervivencia”3. No ser conscientes y asumir estas premisas, traerá como consecuencia el fin de la experiencia por muy interesante que pueda ser esta. Por otra parte, la economía social permite articular una gestión democrática y fomentar la participación de los/as trabadadores/as.

Debemos analizar y cuestionarnos, salidas al problema como las que representan las cooperativas de CCOO o UGT, modelos de los que a mi entender hay mucho que hablar. Aplicando aquello de que "en el reino de los tuertos el ciego es el rey", nuestra falta de experiencias concretas nos hace entender que lo poco que se hace desde la izquierda ya está bien, sin profundizar en él "como se hace". Hay que plantearse si estas representan un ejemplo a seguir por una izquierda que busca señas propias de identidad al margen del sistema, si sirven para organizar a la gente y se fomenta su participación o si por el contrario no son más que meras empresas promotoras trabajando con el dinero de otros que no se plantean ser una alternativa en el modelo de gestión adoptado.

Hay de comparar estas con otras experiencias, que aunque de forma mucho más humilde se están planteando como alternativa a la falta de viviendas. Se están dando experiencias asociativas muy interesantes que trabajan no solo para solucionar la falta de viviendas sino que además ayudan a la organización, a la participación y al apuntalamiento de un movimiento asociativo que se nos muere de inanición.

Existen experiencias, que aunque sin la importancia cuantitativa de otras grandes cooperativas, está realizando una labor muy importante y sin duda innovadora dentro del cooperativismo de viviendas de este país. Entre sus principales características es que los cooperativistas no dejan de ser socios al recibir sus viviendas y se van a casa con "su" problema resuelto, sino que se trabaja para que sigan participando en la misma a través de distintos cauces: participación en las actividades propias de la cooperativa, cooperativa de consumo, organizaciones vecinales, …

Otra experiencia interesante es la de la Cooperativa Juvenil La Forja que trabaja en los municipios de Orcasitas y Vallecas en la provincia de Madrid. Son los jóvenes cooperativistas que se han organizado para gestionar directamente y realizan el mantenimiento de varios inmuebles de viviendas de alquiler construidos por la administración. El desarrollo de la cooperativa ha hecho que de la mera gestión halla pasado a otras áreas hasta contar con todo un proyecto de dinamización Socio-Cultural de los municipios en los que participan, en que los jóvenes son los protagonistas.

Son ejemplos, seguro que hay alguno más, que nos marcan caminos a recorrer y nos demuestran que es posible hacer las cosas de otra manera.

Notas

1.- La Vanguardia, “Vivir en Barcelona”. Domingo, 8 de Abril 2001.

2.- Conclusiones sobre la política de viviendas públicas y protegidas. “Primer Congrés Català per al Dret a un Habitatge Digne”. Celebrado el 23 y 24 de febrero del 2000. Publicadas sus síntesis y conclusiones por parte de la Plataforma Per al Dret a un Habitatge Digne.

3.- Globalización y autogestión es una ponencia presentada por el miembro de la Red Vasca Roja Antxon Mendizabal en el Seminario Internacional “Trabalho e Economia Solidária” en la Universidad Federal de Río Grande do Sul, en Porto Alegre (Brasil) el 22 de noviembre de 2000.

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito

El suelo como instrumento de regulación pública del mercado inmobiliario

Fernando Urruticoechea
Ricardo Rodríguez
Marzo 2006

Un error al que se ven abocados algunos gestores políticos es el de considerar la venta de suelo como un modo de financiación municipal, y en muchos casos como el principal. Ciertamente es lo que están haciendo los Ayuntamientos españoles, sólo los españoles, pero sus consecuencias están siendo tan perversas para el modelo de desarrollo, que hay que estar ciego para no verlas.

De hecho son ya numerosos los análisis catastrofistas que se están haciendo, no sólo de “puristas ideológicos”, sino de ecologistas moderados y también de expertos financieros del Banco de España, y del Banco Europeo.

Como muestra reciente, la entrevista con Juan Carlos del Olmo, secretario general de WWWF-Adena en el último EL PAÍS SEMANAL del 12 de marzo. Las consecuencias del modelo del “ladrillo y el cemento” seguido son tan tremendas que ya no sólo se plantea el parar, parar el carro de la construcción, sino que opina que ahora lo que urge es empezar a deconstruir, empezar a tirar lo construido.

En su opinión, vender suelo y urbanizar para financiar los Ayuntamientos es, además de perverso, un problema viciado, porque cuanto más urbanizan, más servicios tienen que dar y más financiación se necesita.

Y si a esto se le une un sistema tributario municipal regresivo y residual, en manos de políticos mediocres y populistas, que no quieren saber nada de la corresponsabilidad fiscal, pues el problema es bien gordo, tal como analicé en la ponencia sobre “Financiación municipal”, en la 1ª, y última por ahora, Conferencia Federal de Política Municipal de IU, celebrada en Madrid en junio de 1998.

Pero el problema que interesa resaltar con la enajenación de suelo no es el de la financiación municipal, sino uno de los principales problemas de los españoles, el mayor para muchos, el problema de la vivienda, el problema del acceso a la vivienda de cada vez más ciudadanos, simultáneamente con el mayor volumen de construcción conocido en España, superior incluso al del franquismo en los años 60.

Para buscar soluciones legales al mismo, la normativa de referencia no es la de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, sino la mayor, la de nuestra carta Magna, que en su artículo 47 no sólo afirma el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna, sino que establece el mecanismo para su cumplimiento que es el de la regulación del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y la forma de conseguirlo, que es la de participar en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Este es precisamente el camino, el señalado en nuestra Constitución, que no sólo consta del artículo 2º sobre la indisoluble unidad española como creen muchos que se llaman constitucionalistas.

Pero ya se sabe que una cosa es el BOE y otra el país real, y que “obras son amores y no buenas razones”.

Ciertamente, se trata de un problema no resuelto en ningún país capitalista, y del que ya se ocupó muy acertadamente Engels en tres artículos que publicó en el año 1872, reeditados en 1887, pero sí que existen mecanismos paliativos eficaces en algunos países desarrollados, los que conocemos como Estados sociales de derecho, especialmente en los que la izquierda ha pintado algo, como por ejemplo en Francia o en los países escandinavos.

De los propios textos de Engels, cuando analiza las razones por las que surge el drama social de la carestía de la vivienda en las grandes urbes capitalistas de Europa occidental, se pueden inferir algunas pistas sobre reformas de fondo y realmente progresistas, que, como todas las verdaderas reformas sociales, atacan de manera necesaria intereses económicos del sistema. Y veremos que, en nuestro país, aquí reside la causa de la inhibición del conjunto de poderes públicos para afrontar seriamente el problema de la vivienda y, lo que es peor, la perplejidad cuando no la colaboración de una parte considerable de la izquierda con la especulación inmobiliaria.

Porque lo que es evidente es que el mercado no soluciona, en ningún lugar ni tiempo, el problema de necesidad de alojamiento, ya que no proporciona viviendas al precio que pueden pagar los trabajadores, especialmente los más desfavorecidos y los jóvenes.

Y la única solución conocida es el de la regulación pública del mercado inmobiliario mediante un patrimonio público de viviendas separado e independiente, cedido en alquiler, para lo que se precisa de suelo público. En otros países europeos más del 25% del suelo urbanizado es público y en Francia, el patrimonio de viviendas sociales de alquiler limitado –VAL- superan los 4 millones, cerca del 20% del total, cuando en España es de sólo el 1%.

Esta es una situación absolutamente diferencial respecto al resto de la Europa desarrollada, en la que la izquierda tiene una enorme responsabilidad, ya que ha hecho una política tardo franquista similar a la de la Obra Sindical del Hogar de los años 50 y 60.

Sí, continuando la política de viviendas de protección oficial, en propiedad, sin el yugo y las flechas, pero con el mismo componente sociológico de retener las rentas y las voluntades de los trabajadores en pagar durante años ay años el precio de sus viviendas. Cada vez más años, llegándose al despropósito de anunciarse hipotecas a 50 años, más que la vida útil de un trabajador, lo que debería constituir por sí solo un escándalo nacional.

La consecuencia: un país enladrillado y cementado, millones de viviendas sin personas y millones de personas sin vivienda, millones de trabajadores cautivos de sus hipotecas, millones de euros de beneficios para los especuladores y especialmente para el sector bancario, que es quien monopoliza el sector de la construcción y el mercado del suelo urbanizable.

Además, el recurso tierra en irreversible estado de extinción en muchos lugares y una contaminación galopante.

En definitiva, asistimos a una fiebre del oro inmobiliario en la que el territorio se utiliza como objeto para el lucro privado, un verdadero saqueo del territorio nacional para la construcción de viviendas con fines especulativos al mantener expectativas de sucesivos incrementos de precios, con lo que a su vez crece el sector insolvente de la población. Proceso fomentado por la política del gasto público del conjunto de las Administraciones públicas españolas, junto al flagrante incumplimiento por parte de la Administración local del mandato constitucional de participación en las plusvalías mediante el PMS, consentido por el resto de la Administración.

¿Qué es lo que ha fallado? Resulta que no ha sido la legislación , ya que empezando por nuestra Constitución y siguiendo por la normativa urbanística que la desarrolla, señala y obliga a la regulación inmobiliaria pública, a través del instrumento del Patrimonio Municipal del Suelo –PMS–, que debían constituir los Ayuntamientos españoles y que no lo han hecho. Y aquí está precisamente la raíz del problema español con la vivienda.

Según nuestra normativa vigente es absolutamente ilegal la enajenación del patrimonio municipal del suelo para otros usos que no sean los de hacer viviendas sociales públicas.

La reinversión íntegra del PMS resulta obligatoria según los vigentes arts. 276 y 280.1 del RDL 1/1992, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Tal obligatoriedad resulta suficientemente avalada por la jurisprudencia, en el sentido de que la reinversión de tales fondos debe ser para retroalimentar el propio patrimonio municipal del suelo o para hacer viviendas sociales de propiedad pública y no pueden servir para financiar otras atenciones o inversiones municipales por muy loables que sean, ni siquiera para hacer polideportivos, ni escuelas.

Existe jurisprudencia rotunda y contundente: Sentencias del Tribunal Supremo de 2/11/1995 (contra Ayto. Vitoria), de 25/10/2001 (contra Ayto. San Sebastián), de 31/10/2001 (contra Ayto. San Sebastián), de 2/11/2001 (contra Ayto. Oviedo) y Sentencias del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 31/4/1999 y de 31/5/2000 (contra Ayto. Portugalete), precisamente a demanda del grupo municipal de IU en defensa del PMS frente a las enajenaciones de suelo del PSE/PSOE.

La venta de solares del PMS para financiar otras actividades que no sean estrictamente para “Viviendas sociales” supone una irresponsabilidad social ya que los bienes del PMS una vez incorporados al proceso de urbanización deberán ser destinados a la construcción de viviendas sociales o a otros usos de interés social, por lo que la enajenación de solares para otros usos supone una descapitalización social municipal, la subordinación urbanística a la especulación inmobiliaria más atroz, lo que condena a los ciudadanos a viviendas siempre caras.

Tampoco cabe la disculpa de que las nuevas normativas urbanísticas autonómicas surgidas tras la sentencia del TC que hizo trizas la Ley del Suelo antes citada del 92, permiten una más flexible gestión del PMS, ya que siguen vigentes con carácter de básicos los artículos estatales que regulan el PMS, por lo que los nuevos intentos autonómicos caciquiles siguen siendo ilegales.

Opinión sustentada en los fundamentos 6º y 7º de la Sentencia nº 1380 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 28/11/2003, por lo que a pesar de contar con una Justicia de tipo acusatorio que no actúa de oficio en defensa del bien general, en los contados casos en que movimientos ciudadanos defienden el PMS, ganan. Pero, claro, son los menos, ya que “poderoso caballero es don dinero”.

Y el dinero inmobiliario lo está arrasando todo, hasta nuestra democracia. Crean grupos de presión que se hacen con los partidos políticos que gobiernan los Ayuntamientos. Es la “madre” de la corrupción existente en la España democrática, ante la inhibición de los órganos públicos, que miran hacia otro lado, la alucinación cuando no la colaboración de los concejales y responsables autonómicos de IU y la impotencia de los movimientos ciudadanos que ven tal saqueo nacional.

Por todo lo anterior, no debería ser un problema la actual alucinación de los responsables municipales y autonómicos de IU, si estuviera acompañada de un talante humilde y progresista.

Porque errar, lo dijo quien sabía, es propio del hombre, pero esta máxima suprema no puede utilizarse como disculpa universal que a todos nos absolvería de juicios cojos y opiniones mancas. Quien no sabe debe preguntar, tener esa humildad, y una precaución tan elemental deberían tenerla siempre presente los gestores de IU, que deben propugnar un debate abierto y público sobre la política de vivienda, en lugar de dejarse llevar por sus cargos de confianza política cuya única capacidad demostrada es la de la sumisión ante quien le paga.

El pensamiento único actual sobre la política de vivienda derivado de la mezcla de ignorancia, soberbia y tardofranquismo, sobre el fondo de la corrupción, es un cóctel absolutamente indigesto y de consecuencias irreparables.

Una de sus consecuencias la tenemos en el proyecto de Ley de Suelo vasca y en el manifiesto de intelectuales vascos en apoyo a la Ley.

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito

"¿Oiga, y por qué no se fía usted de mí?" ...ejemplo de artículos antiguos con previsiones sobre el mercado inmobiliario

Los asesores financieros de la calle de gominolas

Finanzas.com allá por el 2001... (subrayados míos)
Las cinco preguntas básicas sobre el futuro de la vivienda en nuestro país

El espectacular encarecimiento de la vivienda al que se suma la aparición del dinero negro debido al famoso "efecto euro", nos lleva a plantearnos, de nuevo, las mismas cuestiones de siempre: ¿debo comprar o alquilar? ¿cuándo? y, sobre todo, ¿podré permitírmelo?.

Manuel Bonachela - Finanzas.com
30/10/2001 (15:17h.)
La inminencia de la llegada del euro parece haber puesto definitivamente nerviosos a aquellos que guardaban el dinero debajo de los colchones.

Obviamente, el objetivo de todo este dinero alejado del fisco no podía ser otro que un mercado inmobiliario como el nuestro que, además, se encontraba marcado por una fuerte tendencia a la especulación y un atraso evidente respecto de sus homónimos europeos.

Según previsiones de Ignacio San Martín, economista del BBVA y experto en el sector inmobiliario, de los 1,6 billones del denominado "dinero B" que aflorará al mercado este año debido al ya conocido como "efecto euro", alrededor de 800.000 millones se invertirán en vivienda previsiblemente hasta que al comienzo de la primavera, desaparezca definitivamente la peseta del panorama nacional.

Justamente lo que necesitaba un mercado cuyos mecanismos de oferta y demanda habían sido previamente viciados hasta puntos increíbles: se calcula que hay un exceso de inmuebles puestos a la venta.

Al Ministerio de Fomento esta "burbuja inmobiliaria" le está dando más de un quebradero de cabeza. De un lado, las familias empiezan a no poder permitirse los precios a los que se encuentran las viviendas. Como indica San Martín, la diferencia de los precios medios que tienen en el mercado y lo que las familias realmente pueden permitirse oscilaría en torno a 14 millones de pesetas.

De otro lado, la necesidad de diversos colectivos, como el de los jóvenes en general que acaban de emanciparse, los estudiantes desplazados y los emigrantes (será "inmigrantes"... estos periodistas... N.del B. Sr.Akiro)de acceder a un mercado de alquiler absolutamente carente de oferta, empieza a requerir una solución urgente.
Con semejante panorama, está claro que conviene plantearse determinadas cuestiones acerca de nuestro futuro como propietarios o arrendatarios de una vivienda. Nuevos datos, sin embargo, pueden llegar a devolvernos la esperanza.
1-¿Hasta cuando seguirán subiendo los precios?

Aparentemente, hasta el segundo trimestre del 2002, cuando los furores de blanqueo de dinero negro empiecen a apagarse o, al menos, eso espera el gobierno. Según datos del BBVA, las compras y ventas de pisos y casas se reducirán en el 2002 en 75.000, con lo que las ventas se estancarán en 675.000 viviendas. Del mismo modo, se iniciará el descenso del 25% frente a las 500.000 que se han comenzado a edificar este año.

El menor crecimiento del empleo, además, en los dos primeros trimestres del año, la reducción del consumo de las familias (que tendrán que apretarse el cinturón si quieren pagar las hipotecas que han suscrito) y esta menor tasa de creación de hogares prevista pondrá fin, de manera natural, a un círculo vicioso que ha costado más de un disgusto a las familias españolas.

2-¿Qué debo hacer entonces, alquilar o comprar?

Si atendemos a las previsiones de futuro, cuando cese el irracional crecimiento de precios que vive el mercado inmobiliario, ambas opciones serán igualmente atractivas.

De un lado, los tipos de interés parecen los suficientemente bajos como para atreverse a suscribir una hipoteca. Del otro, el gobierno ha anunciado su objetivo de incentivar el alquiler de inmuebles, mediante un programa de subvenciones para el que, sin embargo, aún no ha establecido partida presupuestaria alguna.
(seguimos sin noticias... N.d.B.)
Con todo, parece suficiente como para empezar a tranquilizar los ánimos en un momento insualmente explosivo para comprar o, no digamos ya, alquilar una vivienda.

Eso sí, aún resulta necesario esperar, como poco, a que entre en vigor el euro y se consolide el periodo de transición entre un moneda y otra.

3-¿Y si quiero cambiar de casa?

En un caso así, sería interesante considerar vender en un momento como este, de alza de precios desmesurada. Si, tal y como se prevé, conforme avance el año 2002 el precio de la vivienda se estanca o entra en recesión, se podrían entonces adquirir un inmueble a un precio bastante atractivo.
(Fuente: Informe BBVA, diario "El País")

4-¿Podré permitirme entonces comprarme una vivienda en el 2002?

Eso es, al menos, lo que nos quieren insinuar los expertos. Sin embargo, cuidado: todos los estudios auguran nuevas subidas de tipos el año que viene para intentar paliar la tendencia inflacionista que generará la moneda única europea y tampoco está claro a dónde nos conducirá esta desaceleración de la economía respecto al mercado laboral.

5-Luego...¿ha concluido ya la "burbuja inmobiliaria"?

Efectivamente parece que la situación tendrá un desenlace feliz para todos, especialmente para el gobierno,(!!!!!!!) que lleva dos años anunciando el final de la misma sin ningún tipo de acierto. Peor aún, la inflación de dicho ámbito ya es de dos dígitos, en contra de todo tipo de previsiones.

De todas maneras, como en las buenas películas, aún nos queda el susto del final: el informe del BBVA calcula que a comienzos del 2002 el precio del metro cuadrado repuntará hasta las 185.000 pesetas. Nada mal considerando que en junio solamente costaba alrededor de los 171.430. Será la traca final del dinero negro que lleva aflorando, casi literalmente, de debajo de las piedras durante los últimos años en nuestro país.

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito

Alquilar o comprar de Euroresidentes

Pues según The Economist, aunque todo el mundo piensa que comprar una vivienda en España trae cuenta, de momento hay que saber alquilar una vivienda es más barato que comprarla.
La prestigiosa revista estima que la vivienda en propiedad está sobrevalorada en España en más del 60% respecto a la alquilada.

Más cuenta alquilar que comprar

La sobrevaloración del precio de las viviendas, dados los espectaculares crecimientos del precio de la vivienda experimentados en los últimos años, provoca que alquilar sea mucho más barato que comprar en términos relativos en muchos países de la Unión, y entre ellos, en España.

El semanario recuerda que dichos precios han caído bruscamente en Australia y Gran Bretaña después de varios años de fuertes subidas y cita los casos de España, Francia e Italia para afirmar que en todos ellos es mucho más barato alquilar que comprar.

Lo alquileres bajan

En España, entre otros países, la subida de precios de los arrendamientos han caído a una media del 3,5%, frente a incrementos en los precios de la vivienda el pasado año un 12,5% de media en la zona euro, o del 17% en España.

El semanario viene advirtiendo desde hace meses sobre la situación de sobrevaloración del mercado de propiedad a nivel mundial, y en España en particular, y refuerza sus argumentos citando las declaraciones del Banco Central Europeo, que sin mencionar el término “burbuja”, ha advertido de la posibilidad de una caída brusca de precios.

La situación en varios países de la Unión Europea, incluido el nuestro, es más llamativa aún. El índice en Italia roza los 120 puntos, en Francia supera los 140, y en España toca un techo de 200 puntos, con una subida sostenida desde 1997. Esto indica, siempre según The Economist que la vivienda está sobrevalorada respecto al alquiler en más de un 60% en nuestro país.

(Resumen de la noticia recogida en la Cadena SER)

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito

Motivos individuales para alquilar. de Viviendadigna.org

Alquila

Si los precios de venta te parecen abusivos puedes independizarte alquilando durante un tiempo. El gasto de alquiler de un año puede compensarse con encontrar un piso a mejor precio un tiempo después (por descensos en los precios o nuevas ayudas a la adquisición). Además, hoy por hoy la subida de precios ha sido tan espectacular que ya no es cierto que se puede comprar por el precio de un alquiler, sobre todo si tenemos en cuenta que a la cantidad mensual que se paga por alquilar en muchos casos es posible “restarle” otras cantidades, mientras que a la cuota de la hipoteca normalmente siempre hay que “sumarle” otros conceptos. Al final, lo que pagas al año no es lo mismo en un caso o en otro, es mayor en la compra.

Nos explicamos: si alquilas, es posible que consigas una ayuda de las que ha propuesto el Ministerio de la Vivienda, o en muchos casos podrás optar a la desgravación fiscal por alquiler de tu comunidad, que en Madrid por ejemplo es del 20% (recuerda que para acceder a ella debes hacer un contrato en regla). Sin embargo, a un piso en propiedad hay que sumarle gastos como el IBI (últimamente en alza en muchas capitales), el seguro hogar (recomendable) y los gastos de la comunidad de vecinos (que no suelen pagarse en el caso del alquiler). Además, la comunidad de vecinos suele requerir de vez en cuando “derramas”, esto es, un dinero extra para arreglos puntuales en la finca, modernizaciones, etc. Total, un “piquito” al año. La desgravación fiscal por la hipoteca además tiende a ser más baja que por el alquiler.

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito

Perdón por el abuso---link al libro completo "El cielo está enladrillado"

http://www.viviendadigna.org/docs/estudios/el-cielo-esta-enladrillado.pdf

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito

Pequeña animación de viviendadigna.org

http://www.viviendadigna.org/docs/graficos/poker_mentiras.swf

Reivindicaciones:

http://www.viviendadigna.org/docs/plataformavd/reivindicaciones_plataformavd.pdf

Información-Madrid:

http://www.viviendadigna.org/docs/plataformavd/ayudas_vivienda_madrid_170105.pdf

servido por traduccionez sin comentarios compártelo favorito