La burbuja inmobiliaria y el sombrero de Picasso

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En las últimas semanas la burbuja inmobiliaria española -hay que llamar las cosas por su nombre y dejarse de paños calientes- está siendo tema de moda en los análisis de grandes firmas.

En el siguiente enlace se puede encontrar un artículo sobre arte, en concreto sobre la tauromaquia en algunas obras artísticas de Picasso, escrito por el escultor Ramón Salarich: La tauromaquía en la cerámica de Picasso

Del mismo extraigo las siguientes citas que nos cuentan una curiosa anécdota sobre Picasso:

'El genial andaluz nunca dejó de asistir a las corridas, desde su Málaga natal, hasta a las últimas que acudió, ya en el exilio, en las francesas plazas de Nîmes o Arlès. Picasso también se ha vestido de torero, como Goya. Ha tenido amigos toreros, como Luis Miguel Dominguín. Y, por los toros, nació su amistad con Eugenio Arias, español, republicano y su barbero predilecto durante su residencia en Vallauris, en el Midi francés. Una amistad que se mantendría hasta la muerte del artista. Asistieron juntos a muchas corridas de toros y muchas fueron las vivencias y anécdotas que protagonizaron.

En el transcurso de una corrida que presenciaban los dos amigos, un picador le brindó la faena al pintor malagueño, lanzándole su sombrero. Picasso se lo devolvió con un dibujo que había improvisado durante el transcurso de la misma. Al finalizar la corrida le comentó el picador a Eugenio Arias que uno de los toreros que intervenían en la fiesta le había ofrecido, nada más y nada menos, que cincuenta duros por su sombrero. Arias le aconsejó que lo recuperara porque había hecho un mal negocio. Años más tarde, se volvieron a encontrar y el picador le agradeció efusivamente el consejo que le había dado, ya que gracias al sombrero había podido comprarse una casa.'

Pues ya ven, aquel picador intentó cortar las ganancias rápido en lugar de dejarlas correr, que es lo que hay que hacer siempre, y casi se queda sin una plusvalía que le resolvió la vida. Supongo que no olvidaría aquella tarde nunca, eso sí que es un pelotazo. Al final dejó correr sus ganancias y se llevó una buena tajada. Pero, claro, esto eran cosas que pasaban antes porque, según se están poniendo los precios inmobiliarios ahora mismo, con ese sombrero no se habría podido comprar una casa, con suerte el cuarto de baño y un dormitorio, y es que los precios inmobiliarios siguen subiendo y subiendo.

En las últimas semanas la burbuja inmobiliaria española -hay que llamar las cosas por su nombre y dejarse de paños calientes- está siendo tema de moda en los análisis de grandes firmas. Recientemente la firma Factset, a través de la pluma de sus analistas Jean-Luc BUCHALET y Pierre SABATIER, publicaba un profundo análisis del sector inmobiliario a nivel mundial.

Son muy interesante estos datos sobre cómo evolucionan los precios inmobiliarios en los diferentes países. Partiendo de un índice 100 para todos igual en 1994, ésta sería la evolución:

- EEUU pasa de 100 en el 94 a 126 en el 2000 y ahora está en 193.

- Reino Unido en el 2000 estaba a 128 y ahora a 264.

- España pasa a 127 en el 2000 y a ¡289! ahora.

- Francia pasa a 108 en el 2000 y a 195 ahora.

- Alemania pasa a 90 en el 2000 y ahora sigue en 90.

Respecto al último caso, puedo dar fe de este problema por los precios de la zona europea (Suiza) donde suelo vivir una parte del año. Ni en Alemania ni en Suiza -que se ve muy afectada por la economía alemana- se han movido los precios inmobiliarios al alza desde hace años. Es más, según mis propios cálculos, nos podemos remontar aún más atrás de 1994 y yo casi diría que no han subido desde 1988, por lo que llevamos casi 18 años de acortamiento constante de diferencial entre España y la zona de influencia alemana. Si esto sigue así, llegaremos a la paradoja y estamos cerca de que un piso en España con un salario mínimo interprofesional casi cuatro veces por debajo del suizo cuesta lo mismo que Suiza o Alemania, lo cual es absurdo.

Pero FACSET en su buen informe nos da otra cifra que creo es mucho más relevante que los precios en sí mismos. Lo que hacen es sacar un ratio dividiendo el precio inmobiliario por la renta que se paga por él en alquiler. Esto da algo parecido a un PER inmobiliario si lo comparamos con las cotizaciones bursátiles, creo que es una buena idea, pues todo depende de los casos y está claro que está cifra es mucho más significativa.

- EEUU habría pasado de 1995 a la fecha actual de 100 a 181.

- Reino Unido pasa de 100 a 183.

- Eurozona sin Alemania a 182.

- Eurozona con Alemania 121.

- Japón a 82, siempre teniendo en cuenta que todos empezaban desde 100 en 1995.

Como vemos, el desmadre no es sólo cosa nuestra, EEUU se iguala con la burbuja inmobiliaria de algunas zonas de Europa y con el Reino Unido aplicando este ratio más fino, por mucho que la FED le quite importancia.

En Alemania con estas cifras es fácil comprender los colapsos de hasta tres fondos inmobiliarios que han sido congelados atrapando a casi 300.000 inversores en ellos. Debemos tomar muy buena nota de ello. Más que nada porque si algún día en España tuviéramos problemas con el sector, no olvidemos que estos productos puede que sean bastante seguros pero pueden ser problemáticos en momentos puntuales, debido a la falta de liquidez que tienen por la propia naturaleza de sus inversiones. Así que, como vemos, no son tan exentos de riesgo como se dice, aunque desde luego tampoco hay que exagerar.

Hemos podido comprobar en las cifras anteriores que las cifras inmobiliarias que tenemos aquí son muy diferentes a las alemanas, pero no deja de ser una experiencia a estudiar.

FACSET, en el estudio que estoy usando como soporte, a pesar de todo, cree que no será fácil que haya excesivos problemas en el sector inmobiliario español, y hace un amplio estudio de razones favorables para que todo siga en su opinión tranquilo. Aunque, eso sí, llaman la atención como factor de riesgo el altísimo número de propietarios de viviendas en nuestro país. Por la sencilla razón de que el colectivo que está interesado en comprar más viviendas es mucho más reducido. Casi el 85% de propietarios de viviendas en España, el alquiler como vemos no llega más que al 15%; sin embargo, en Reino Unido y EEUU no llega al 70%, en Japón es apenas de poco más del 60%, del 55 % en Francia y del 43 % en Alemania.

Personalmente veo un disparate dónde hemos llegado en los precios inmobiliarios, a pesar de que han pasado gobiernos de diferentes partidos, al final nadie ha hecho nada y seguimos con esta enorme burbuja que condena a muchos españoles a no poder ejercer el derecho constitucional de tener una vivienda digna. Derecho tenemos todos, pero si no se tiene una fortuna para pagarla, de nada sirve el derecho. Mientras, hay una generación de especuladores de suelo que han amasado una fortuna ingente. Pero, a pesar de esto, sigo viendo muy difícil un pinchazo violento. Y sigo convencido de que los shocks del sector, como por ejemplo las subidas de tipos, recibirán una respuesta por parte de los bancos, como ya se hizo por ejemplo y lo he visto durante estos años en Suiza: ampliando plazos. En Suiza lo normal son 50 años y he visto hipotecas a 80 años y más, por difícil que sea de creer. No digo que esté de acuerdo o no con esto, pero les aseguro que es lo que pasará. Desde luego pueden intervenir otros factores, como un pánico de ventas que estrangule el mercado, pero de momento no es fácil.

En esta línea, he leído una interesante opinión de Morgan Stanley en un muy completo informe sobre la economía española que se ve reflejada en esta cita:

'Calculamos que por cada incremento de 100 pb en los tipos de interés de los créditos hipotecarios (del 3,5% al 4,5% o un incremento del 28% en el precio de la vivienda) el pago mensual de un crédito hipotecario a 25 años sólo aumenta en torno al 11%. Además, los bancos sólo tendrían que prolongar el vencimiento en 5 años para compensar totalmente el impacto. Hasta el momento, los bancos han sido muy agresivos a la hora de reducir el pago mensual de las familias (ampliando el vencimiento hasta 40 años o posponiendo el pago del principal hasta el momento del vencimiento del crédito). Creemos que esto es una prueba de la confianza de los bancos en la capacidad de las familias de renta media y baja para hacer frente a la deuda contraída en una economía en expansión y con el empleo en crecimiento. Esperaríamos que los bancos continuasen con esta estrategia en un escenario de tipos de interés al alza. Concluimos así que la accesibilidad no se va a deteriorar significativamente en el sistema con nuestro escenario de un incremento de 100 pb en los tipos de interés en Europa.'

Se podrá estar de acuerdo con la opinión de Morgan Stanley, pero lo cierto es que las cifras son correctas. Que suba el 1% el BCE no va a ser fácil, pero es que, aun así, una prolongación media de cinco años deja las cosas en tablas, y les aseguro que es la primera medida que se va a tomar. En cualquier caso, no creo que pudiéramos comprar ninguna casa con aquel sombrero del picador, ni siquiera firmado por el propio Picasso.

Cárpatos, Analista de Bolsamania

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